COVİD-19 Sebebiyle Kira Uyarlama Davası

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI

Kira Sözleşmesi Nedir?

Öncelikle kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz bir süre için akdedilebilir. Tarafların aralarında kararlaştırdığı sürenin sona ermesiyle herhangi bir bildirime ihtiyaç duymaksızın sonlanacak olan kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi olmakla beraber, diğer kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesi, karşılığı kira bedeli olan ivazlı nitelikte bir sözleşme türüdür. Bu yönüyle ödünç sözleşmesinden ayrılmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin başlangıcında kira bedeli, sözleşme özgürlüğü prensibi gereği, sözleşmenin taraflarınca serbestçe belirlenebilir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nda kira parasının günün koşullarına uyarlanmasına ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin tarafları Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinde belirtilen sınırlar çerçevesinde ve dürüstlük kuralına uygun olmak koşuluyla diledikleri gibi belirleyebilirler. Tarafların ortaklaşa belirledikleri kira parası ilgili kira dönemi için geçerli olur ve mahkemenin kural olarak bu kira dönemi için kira parasının belirlenmesi yoluna gitmesi söz konusu değildir. Mahkeme ancak daha sonraki kira dönemleri için, taraflarca bir anlaşmaya varılmaması durumunda, gelecek dönemin kira parasının belirlenmesi için açılan artırım davasında, gelecek dönemin kira parasını belirler.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davaları taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir.

Dava Ne Zaman Açılmalıdır?

Kural olarak her zaman açılabilen kira tespit davasının ne zaman açıldığı uygulanacağı dönem açısından önem arz etmektedir. Yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önceden açılmasıve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönemi içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Davanın Şartları Nelerdir?

1. Sözleşme şartlarında olağanüstü, objektif ve öngörülemez nitelikte değişiklik olması,
2. Bu değişikliğin borçludan kaynaklanmaması,
3. Bu değişiklik sebebiyle tarafların edimleri arasındaki dengenin bozulmuş olması ve
4. Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

COVID-19 Sebebiyle Uyarlama Davası

COVID-19 bakımından, yukarıdaki şartlardan öngörülemezlik ve borçlunun kusurundan kaynaklanmama şartlarının gerçekleştiği hemen her durumda kabul edilebilecekse de tarafların edimleri arasındaki dengenin hakkaniyete aykırı şekilde bozulup bozulmadığı ile borcun ifa edilip edilmediği veya ihtirazı kayıtla ifa edilip edilmediğinin her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. Ayrıca, bu şartların somut olayda var olduğunu ispat külfeti kiracıdadır. Dolayısıyla, kiracının konuya ilişkin delillerini toplaması ve durumu gecikmeden kiraya verene bildirmesi önemlidir. COVID-19 salgını sebebiyle ileride kira sözleşmelerinde uyarlama talep edilmesi öngörülüyorsa, kira ödemelerinin dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı hakların saklı tutularak ihtirazi kayıtla yapılmasına dikkat edilmesi büyük önem arz etmektedir.

Etiketler: İzmir avukat, kira avukatı, İzmir Kira avukatı, avukat, uyarlama davası, kira uyarlama, kira bedeli uyarlama