İç İşleri Bakanlığı tarafından tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine 16 Mart 2020 saat 24:00’den itibaren durdurulmuştur. Bu iş yeri sahiplerinin en büyük endişesi iş yapamamalarına rağmen ödemek durumunda kalacakları kira ücretlerinin ve personel maaşlarının altından nasıl kalkacaklarıdır.

26 Mart 2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 

A) 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinin İş Yeri Kiralarına Etkisi

Ülkemizdeki Kovid-19 salgını sonrasında çıkarılan 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi şu şekildedir; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz”.

Kira sözleşmelerinde kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir (bkz. TBK. m. 313). Kira bedelinin ödenmemesi, gerekli diğer şartların da bulunması durumunda, kiracının borçlu temerrüdüne düşmesine neden olacaktır. TBK. m. 315‘e göre kiracının ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya veren ifa için yazılı olarak bir süre tanıyıp, bu süre içerisinde kiracının borcunu ifa etmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilmektedir

7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde getirilen düzenleme ile  TBK. m. 315 uyarınca sözleşmenin fehedilmesini engellemektir.

Çatılı iş yeri kiralarında 1/3/2020-30/06/2020 tarihleri arasında işleyen kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle TBK. m. 352 f. 2’ye dayanarak, kiracının tahliye edilmesinin de önüne geçmektedir.

Geçici 2. madde, iş yeri kiralarında 1/3/2020-30/06/2020 tarihlerine ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiracılara yapılan ihtarların TBK. m. 353 f. 2 kapsamında değerlendirilmesini de engellemektedir. Bu dönemdeki kira bedellerine ilişkin yapılan ihtarlar, TBK. m. 535 f. 2 bağlamında “haklı ihtar” olarak kabul edilemeyecektir.

Sonuç Olarak ; getirilen düzenleme, iş yeri kiralarında Nisan başından Haziran sonuna kadar olan 3 aylık periyotta işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, kira sözleşmesinin feshedilmesini engellemektedir. Ancak kiraya veren , kiracılardan temerrüt faizi talep edebilmesi mümkündür.

B) Faaliyeti Süren İş Yerlerine İlişkin Kira Sözleşmeleri

Faaliyeti durdurulmayan iş yerlerinin ayıp hükümlerinden yararlanarak, kira bedelinden indirim talep etme imkânları bulunmamaktadır.

TBK. m. 138 uyarınca; sözleşmenin taraflarınca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu yeni ortaya çıkan durumun borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede zorlaştırması halinde, hâkimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması talep edilebilir.

Kiracıların elindeki diğer bir imkân ise temel hatası nedeniyle sözleşmenin iptalidir. TBK. m. 32 uyarınca; “yanılanın, yanıldığı saiki sözleşmenin temeli sayması ve bunun da iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygun olması hâlinde yanılma esaslı sayılır. Ancak bu durumun karşı tarafça da bilinebilir olması gerekir”. Esaslı hata durumunda ise kişi, hataya düştüğünü öğrendiği tarihten itibaren 1 yıl içerisinden sözleşmeyi iptal edebilmektedir.